Martin, keď sa k nám príde niekto poradiť ohľadom budúcej kúpy, tak si za tú konzultáciu niečo účtujeme?
Normálne si ma zaskočila tou otázkou, pretože chápem, že máme často pocit, že aj za tú dobrú radu máme dať groš. V našom prípade je to tak, že platíš naozaj v momente, alebo budeš platiť, keď sme úspešní, po ukončení tvojej transakcie. A tomu predchádza, že sme sa dohodli na tom, že ťa budem zastupovať, že som ti povedal, čo všetko pre teba urobím, že som s tebou podpísal zmluvu a že som sa zaviazal k tomu, že budem mať nejaký spôsob práce a nejaké výsledky. Čiže za radu nie. Za radu nezaplatíš.
No dobre. Dajme tomu, že som si už vybrala nejakú nehnuteľnosť a ďalším krokom v kúpe je, že podpíšem rezervačnú zmluvu, a teda zaplatím rezervačnú zálohu. Podľa čoho sa určuje výška rezervačnej zálohy?
Je taký úzus na trhu, že niekde okolo 3 – 5% z ceny tej nehnuteľnosti, čo zvyčajne zodpovedalo tomu, aby zostala provízia v kancelárii. V našom prípade to nie vždy zodpovedá výške provízie. Skôr to zodpovedá tomu, na akú dlhú dobu sa podpisuje rezervačná zmluva, tiež tomu, o akú drahú nehnuteľnosť ide alebo povedzme možno aj individuálna situácia toho predávajúceho a kupujúceho. Proste, keď tam potrebujeme ošetriť väčšie riziko, tak ten rezervačný poplatok bude vyšší alebo naopak.
A keď už podpíšem kúpnu zmluvu, tak sa automaticky stávam majiteľom nehnuteľnosti alebo sú tam ešte nejaké náležitosti?
Áno. Pri tej kúpe máme vždy pocit, že keď už sme sa rozhodli, už som to našiel, už to beriem, už sme si tľapli s majiteľom a maklér povedal, áno, idem všetko pripraviť, čo je k tomu potrebné, máme pocit, že je kúpené. A vtedy prichádza nervozita, často na oboch stranách, že to ešte dlho trvá. Lebo od momentu, kedy sme sa dohodli a podpísali rezervačnú zmluvu, začne všetká tá administratívna a servisná práca. Treba vyriešiť financovanie, treba vyriešiť záložné práva. Tie pôvodné, ktoré boli, taktiež budúce. Treba napísať kúpnu zmluvu, ktorú budú akceptovať obidve strany a bude ju akceptovať aj Kataster, aby bolo všetko v poriadku. Inak, najčastejší problém predĺženia tohto celého je riešenie, povedzme, aj právnych stavov tých nehnuteľností. Obzvlášť teraz sa nám to stáva častejšie, keď si predávajúci nie sú vedomí toho, že majú nejaké právne nedostatky na nehnuteľnosti. Je tam stavba, ktorá nie je zapísaná. Pozemok nie je presne tak, ako ide plot a rôzne veci.
To by si mali majitelia predtým vyriešiť?
Mali by to mať vyriešené, ale mnohí kúpia tú nehnuteľnosť tak, že ani nevedia, že tieto veci tam sú. Poviem to teraz tak nepekne. Toto je dar tých lacných realitných kancelárií a maklérov, ktorí síce podpíšu tú zmluvu, ale potom za tým začnú tie problémy, ktoré ostanú u nového majiteľa. My sa snažíme tieto veci vyriešiť. No a potom ten termín medzi tým, že tľapli sme si a už som vlastníkom, je dlhý.
A aká je najbezpečnejšia forma zaplatenia kúpnej ceny?
Bez debaty hotovostné platby už dnes nerobíme. Robíme zásadne bezhotovostné platby. V našom prípade môžem povedať, že asi 85% transakcií sú hradené z časti z hypotekárneho úveru, kde sú viac-menej metodicky dané veci z banky ako to celé musí byť spravené. No a potom to čo sa dofinancuje oproti tomu úveru, tak tam to najčastejšie riešime notárskou úschovou.
S týmto sa mi spája pojem vinkulácia. Čo to je? Ľudskou rečou ťa poprosím.
Ľudskou rečou je to, že mám na účte peniaze a idem kupovať danú nehnuteľnosť a oproti úveru je ešte potrebné dofinancovať povedzme 15% ceny. Tých 15% mám na mojom účte a vinkulácia znamená, že bude zapísané, že nemôžem s tými peniazmi nakladať a ak ktosi prinesie nejakú podmienku na vyplatenie, čo môže byť povedzme list vlastníctva, na ktorom už ja som napísaný ako majiteľ, tak tie peniaze, bez toho, aby ja som čokoľvek robil, odídu z môjho účtu na účet toho, kto mi tú nehnuteľnosť predal. V jednoduchosti.
A aký je rozdiel medzi vinkuláciou v banke a vinkuláciou u notára?
Zásadný rozdiel je, že tá vinkulácia je na mojom účte, čiže sú tam isté riziká, povedzme, že som neplatil zdravotnú poisťovňu a zdravotná poisťovňa povedala, že som neplatič, tak teda exekúcia. Prvé čo sa stopne sú moje účty. A to nemusí byť zlý úmysel. Ani nemusia zmiznúť odtiaľ tie peniaze, len sa zablokuje daný účet a zrazu tá platba neodíde vtedy, kedy by mala odísť. Čiže to môže byť taká malá prekážka. Nestáva sa to, ale môže sa to stať.
A pri tej vinkulácii sa ešte platí poplatok. Kto ho hradí?
V oboch prípadoch sa platí poplatok. Aj v prípade notárskej úschovy, aj v prípade vinkulácie. Vinkulácia je mierne lacnejšia. Mala by to platiť tá strana, ktorá tie peniaze dáva a ktorá tie peniaze potrebuje zabezpečiť, čiže kupujúca strana. Predávajúca strana je zodpovedná za to, že platí poplatok na katastri a platí poplatky za overenie podpisov, čo sú tie podmienky na prevod, to je aj v zákone napísané.
Čiže netreba sa toho báť, keď ma zastupuje nejaká dobrá realitná kancelária.
Myslím si, že tie základné veci vedia skoro všetci realiťáci. Potom príde na tie zložitejšie detaily a hlavne tú pozornosť k tomu, čo predávam a komu predávam, že sa na to pozriem a to sú už tie právne vady, ktoré som spomenul.